株式会社杜丸不動産

売りたいとは売りたい

相続や転勤・引越などで不動産を売ろうと思った時に、きっとはじめは自分なりにネットや雑誌で売り方について調べてみると思います。
で、最初にとる行動は・・・とりあえずそこそこ有名な不動産会社に電話する。 というパターンの方が多いと思います。
多分、ネットで調べてみてもなかなかわからないことが多いのだと思います。

専属専任媒介契約?
宅地建物取引業?
相場?
仲介料?
譲渡所得? ○★※▲◇×・・・?

こんな初めて聞く不動産用語なんて自分で調べてみてもよくわからないし、覚える気なんてさらさらない。
で、結局 「とりあえずは大手に聞けばいいか!いくらで売れるのか知りたいし!」 と・・・恐らくこんな感じになると思います。
でも ちょっと待ってください!もしかしたら何も知らずに動き始めて大変な失敗があるかもしれませんよ!!
では、せっかく杜丸不動産のホームページを見ていただいておりますから、売却の流れについて説明致します。

仲介・買取のメリットデメリット

メリットデメリット
仲介
  • 近隣周辺価格で売り出し可能
  • 手取り額が買い取りに比べて多い
  • とくに慌てて進める必要がない
  • なかなか売れなければ売り止めもできる
  • 価格・時期に決まりがなく場合によっては計画が下方修正される
  • 時間がかかることもある
  • お住いの場合は何度も見学に来られることもある
  • 売却することを秘密にしていてもばれることがある
買取
  • 即金です。すぐお金になります
  • 他人に知られずにスムーズに進みます
  • とにかく面倒くさくない
  • 市場価格より大幅に安くなる
  • 後々に安すぎたと後悔してもどうにもならない
  • マイホームの場合は引っ越しが忙しい

時間がかかっても良いのなら仲介。
買い取りより価格が下がることはまずないと思ってください。
買い取りの場合は建物のリフォーム後の再販とか土地なら分譲工事をしてからの販売などになります。
そのほかに不動産会社の多少でも利益を見込みますから様々な経費を考えると市場価格より安くならざるを得ないのです。
まずはこの2つの売却方法をよく知ったうえで、どちらの方法で売ろうかと決定してから相談しましょう。

売却時にかかる具体的な費用とは

仲介手数料

仲介手数料は上限が定められております。

売買価格(消費税を含まない)仲介手数料(消費税を含む)
200万円以下の金額5%+消費税 以内の額
200万円以上、400万円未満の金額4%+消費税 以内の額
400万円以上の金額3%+消費税 以内の額

上記宅建業法に基づくと・・・
200万円以下の仲介手数料は5%ですから、400万円以上の仲介手数料3%との差は2%。金額にすれば4万円です。
200万円を超え400万円以下の仲介手数料は4%ですから、同じように3%との差は1%。金額にすれば2万円です。
400万円以上の仲介手数料は3%ですから、差はゼロ。
つまり、売買価格に3%を乗じて、6万円(=4万円+2万円+0円)を加えれば、税抜の仲介手数料が計算できるわけです。

ということは・・・

([売買価格]×3%+6万円)×1.08=[売買価格]×3.24%+6.48万円
※1.08は消費税です。増税後は1.1になります。

という計算式になるのです!!

印紙税

売買契約書に貼付する印紙は売主と買主の双方でそれぞれ負担します。売買価格で収入印紙代は変わります。

売買価格(消費税を含まない)本則税率軽減税率
100,000円以上、500,000円未満400円200円
500,000円以上、1,000,000円未満1,000円500円
1,000,000円以上、5,000,000円未満2,000円1,000円
5,000,000円以上、10,000,000円未満10,000円5,000円
10,000,000円以上、50,000,000円未満20,000円10,000円
50,000,000円以上、100,000,000円未満60,000円30,000円
100,000,000円以上、500,000,000円未満100,000円60,000円
500,000,000円以上、1,000,000,000円未満200,000円160,000円
1,000,000,000円以上、5,000,000,000円未満400,000円320,000円
5,000,000,000円以上600,000円480,000円

ただし、減税措置が取られることもありますので、印紙代が少ない場合もあります。

譲渡所得税

売ったときに経費を抜いた分の手取りから払います。
マイホームの売却や住みかえは控除額が大きいので払わない場合もあります。
税制によって変わりますが3000万円までなら控除の対象になってきます。
マイホーム以外の所有不動産を売る場合は、取得してからの所有期間がトータルで5年以上なら20%。5年未満の短期なら39%。この差は大きい!
できれば5年以上は所有しておいてください。
(トータルとは相続した場合のことです。その際は被相続人の所有期間も加算されます)
なんだか難しい言葉が出てきましたが、そう何度も売却することのない不動産ですので少しだけでよいので覚えておいていただければ問題ありません。
そう何度も・・・何度も・・・何度も・・・売ることのない不動産ですから。

ここ重要です!

宅地建物取引業法では「宅地建物の売買・交換・貸借をする行為で業として行うものを宅地建物取引業とする(要約)」とされており、「宅建業を営もうとするものは都道府県知事または国土交通大臣の免許を受けなければならない(要約)」となっています。
杜丸不動産ももちろん免許を取得して営業しております。
つまり、個人が所有する土地を分譲して不特定多数の者に反復継続して売却する行為は業としてみなされるので、売主は無免許業者としてみなされる恐れがあります。
勝手に分譲して売らないでくださいね!必ず不動産会社に相談してください!業法違反の罪って罰金とか多額ですよ!
場合によっては刑事責任も!!
何度も!!何度も!!何度も売れませんよ!

媒介契約

契約に関する項目専任専属媒介専任媒介一般媒介
売却依頼数1社のみ1社のみ売却依頼は複数の会社
複数の不動産会社との契約依頼者は他の不動産業者に依頼はできない依頼者は他の不動産業者に依頼はできない複数の不動産業者と契約可能
自分が見つけてた相手との直接契約できないできるできる
契約の期間3カ月以内3カ月以内 3カ月以内
報告の義務1週間に一度の報告義務1週間に一度の報告義務なし
指定流通機構契約後5日以内に登録義務有契約後7日以内に登録義務有登録の必要なし

レインズとは

●レインズ「REINS」とは・・
レインズとは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益法人によって運営されている情報共有のためのコンピューター・ネットワークシステム。売り出し物件情報・成約物件情報などの不動産情報がリアルタイムで入手できます。 全国の不動産情報はほぼここに集められ、各不動産会社はここから情報を取得して買主様に情報提供します。つまりレインズに登録された情報は全ての不動産会社で共有されます。

媒介契約

さて、ここまで売却の流れや費用、媒介契約について説明してきましたが、杜丸不動産では、「一般媒介契約」にての売却をオススメしております。
「専任媒介契約の方が早期売却可能」なんてことはありません。
仲介業者を競争させることの方が、早期売却できる方法です。
弊社も含め各社必死で販売活動しますから!
なので「一般媒介契約」で何社にも依頼する方が、早く売れる最善策なんです!
杜丸不動産以外の会社にもどんどん依頼してください。但し売り出し価格は同額ですよ!

また、群馬ではあまりないのですが、1社専任ですと他業者への公開を遅らせたりとか(両手取引狙い)する業者もいるようです。
この辺りは慎重になって選んでください。
それと、あまり大きな会社もいいところもあればそうでないこともあります。
多くの広告費を掛けたり営業マンが沢山いたりとか、早期売却の可能性も十分ありますが、小さな地域に限定すると、そのエリアには支店がないのでエリア情報を知らなかったり、担当者が広いエリアを担当していて対応が疎かになったり、実は売買には慣れていない賃貸専門会社だったりと。
では、どんな会社に依頼すれば早く売却できるのでしょうか?

  • 一般媒介契約を推進している営業活動に必死さと積極性が感じられる会社
  • 買いたい人向けにホームページを充実させて活用している会社
  • 売却物件のエリアに特化して営業している会社
  • 機動力がありそうな会社
  • いつも人が出入りしている賑やかな会社
  • 見た目怖そうな人がいない会社

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