COLUMN 杜丸コラム

不動産売却の流れを徹底解説|査定から契約・引き渡しまで

更新日:2025.10.23

本記事では、日本の不動産売却(居住用を中心)の標準的な手順を、関連法令や公的情報をもとに曖昧表現なく整理します。地域慣行や物件の属性により例外が生じる点は本文で明示します。

全体の流れ(概観)

  • Step1:相場調査・売却方針の決定(自分で近隣成約相場を確認)
  • Step2:査定依頼(机上査定→訪問査定)
  • Step3:媒介契約の締結(一般/専任/専属専任)
  • Step4:販売活動・レインズ登録・状況報告
  • Step5:買付・条件交渉
  • Step6:重要事項説明・売買契約・手付金授受
  • Step7:決済・引き渡し・登記・税申告

Step1:相場調査と準備

近隣の成約事例・在庫状況を確認し、売却目標(価格優先かスピード優先か)を明確にします。売却期間はポータル等の実務ガイドで目安5~6か月とされますが、地域・価格設定・需要の影響が大きく、厳密な全国平均は確認できていません。相場の把握後、書類(登記簿、図面、管理関係書類、ローン残高証明など)を集めます。

Step2:査定依頼(机上査定と訪問査定)

  • 机上査定:公的データ・周辺事例等から短時間で概算。現況や個別要因は反映が限定的。
  • 訪問査定:室内・劣化・眺望・騒音・リフォーム履歴等の個別性を加味し、売出価格に近い水準を提示。

売出価格は、査定価格を基礎に市場の売れ行き(回転)と希望手取のバランスで決めます。高すぎる価格設定は売却長期化・値下げリスクに直結します。

Step3:媒介契約の選択(重要)

区分売主の他社依頼自己発見取引レインズ登録期限活動報告頻度有効期間
一般媒介複数社に可義務なし(同意あれば登録可)法定義務なし上限なし(慣例3か月)
専任媒介他社に不可(単独依頼)7日以内(休業日除く)2週に1回以上3か月以内
専属専任媒介他社に不可不可(自己発見も仲介会社経由)5日以内(休業日除く)1週に1回以上3か月以内

上表のレインズ登録期限活動報告頻度期間上限は宅建業法・ガイドライン・標準媒介契約約款に基づきます。一般媒介は登録義務がないため、売主は「レインズ登録の有無と時期」を事前に取り決めると透明性が高まります。

Step4:販売活動(レインズ登録・広告・内見対応)

  • レインズ登録:専任系は期限内登録+登録証明の交付。
  • 広告方針:ポータル/自社サイト/他社連携(囲い込み回避)・写真品質・価格見直し基準。
  • 報告:問い合わせ数・内見数・競合在庫の動き・提案(価格/条件)を法定頻度以上で。

Step5:買付申込~条件交渉

買主からの「購入申込書」(価格・手付・引渡時期・融資条件など)に基づき、価格・付帯設備・引渡条件・公租公課(日割精算)等を詰めます。申込みは希望価格に届かなくても仲介業者には報告義務があります。

Step6:重要事項説明・売買契約・手付金

  • 重要事項説明:宅地建物取引士が契約前に書面交付・記名(押印要件は法改正後変更)・宅建士証提示のうえ説明。
  • 売買契約:条件確定後に締結。手付の性質は実務上ほとんどが解約手付で、相手方が履行に着手した後は手付解除不可。
  • 手付相場:法定の金額はなく、売買代金の5~10%が実務目安(物件・当事者合意で変動)。法令で固定されてはいません

Step7:決済・引き渡し・登記・税申告

  • 決済・引渡:残代金受領・鍵の引渡し・所有権移転登記(司法書士立会いが一般的)。
  • 公租公課・費用の精算:固定資産税・都市計画税は起算日(自治体慣行:関東は1/1、関西は4/1が多い)と引渡日で日割精算。マンションは管理費・修繕積立金・駐車場等も日割り。
  • 確定申告:譲渡所得の計算。3,000万円特別控除(要件充足で)10年超保有の軽減税率等を検討。短期/長期で税率が異なります(下表)。
区分所有期間の判定所得税住民税復興特別所得税
短期譲渡所得売却年の1月1日現在で「5年以下」30%9%所得税×2.1%(令和19年まで)
長期譲渡所得同「5年超」15%5%同上
10年超軽減(居住用・要件有)3,000万円控除後の残額に段階税率6,000万円以下:10%/超:15%6,000万円以下:4%/超:5%同上

提出書類例(居住用):売買契約書、登記事項証明書、住民票・附票(条件により)、取得費・譲渡費用の証憑、特例適用の各種添付書類 等。

日程と金銭のイメージ(例)

  • スケジュール例:媒介契約(3か月)→販売開始(初月内見・2か月目に買付)→契約(手付)→融資承認→決済・引渡(契約から概ね1~2か月)。※地域・案件で差、全国一律の標準期間は確認できていません
  • 固定資産税の精算例:税額20万円、起算日4/1、引渡7/1の場合=売主90日/買主275日で按分。(契約書で起算日を明記)

チェックリスト(売主)

  • 媒介種別・レインズ登録期限・報告頻度・囲い込み対策(他社連携の明示)
  • 告知事項の洗い出し(雨漏り・白蟻・越境・増改築・設備不良等)
  • ローン残債と抹消費用・違約時の取り決め
  • 固定資産税等の起算日と精算方法
  • 引渡条件(残置物・ハウスクリーニング・鍵本数)
  • 税特例の適用要件(3,000万円控除10年超軽減 等)の事前確認

用語ミニ解説

  • レインズ(REINS):国交大臣指定流通機構の共同データベース。専任系媒介では登録義務と期限(5日/7日)がある。
  • 重要事項説明:契約前に宅地建物取引士が書面交付のうえ説明する法定手続。
  • 解約手付:相手方が履行に着手するまで、買主は手付放棄・売主は倍返しで解除可能。

参考情報・公式リンク

免責:本記事は2025年10月23日(日本時間)時点の公開情報に基づく一般解説です。税制・ガイドラインは改正されるため、最新の官公庁資料や専門家(税理士・司法書士・宅建士)へご確認ください。自治体慣行や管理規約等、個別条件による差異は本記事では確認できていません

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