前橋西部の不動産市況｜新築・中古の動向を比較

結論：2025年は金利水準が安定（フラット35の最頻金利は年1.89％）する一方、新設住宅の着工は全国的に減速局面が混在し、群馬県でも需給の揺り戻しが見られます。中古は首都圏全体で成約が活発化しており、隣接市場の影響を受けやすい前橋市でも築年数を踏まえた価格妥当性の見極めが重要です。前橋市は総人口327,763人（2025年9月末）で、緩やかな人口減が続く中、実需は「生活利便と価格のバランス」を重視する傾向が強まっています。

前提と対象範囲

「前橋西部」は行政上の公式区分ではありません。実務上は、前橋市中心部の西側（例：敷島・荒牧・川原・総社方面など）を指すケースがありますが、町丁レベルの公的な集計は確認できていません。本稿では入手可能な市・県・国レベルの一次データを用い、前橋市の傾向と新築・中古の比較を示します。

金利・資金調達環境（2025年10月）

フラット35（21〜35年）最頻金利：年1.89％（2025年10月）。金利引下げメニュー適用時の当初5年間の表示例（年0.89％）もありますが、適用条件あり。長期固定の指標として、購入予算の目安作成や新築・中古の支払い比較に有用です。

新築の動向（供給＝着工と価格感）

全国では2024年度の新設住宅着工が3年ぶりの増加（約81.6万戸、前年比+2.0％）。ただし、月次では2025年春以降に減速月も発生しており、需給は足踏み感が出ています。群馬県では県統計で新設住宅着工の推移が公開され、コロナ後の反動増を経て足元は分譲の弱含み・持家と貸家の強弱交錯が読み取れます（年度・月により振れ幅）。価格面は、建築コスト・人件費・仕様水準の上昇が続いた影響で、新築の取得総額は高止まりが基本線です。

中古の動向（成約トレンドと価格感）

中古は首都圏で成約件数が大幅増（例：2025年9月の中古マンション成約件数は前年同月比+46.9％）と活発です。中古戸建ても成約件数は増の一方、価格は月により横ばい〜小幅下落が混在。前橋市単体の中古価格の一元的な公的集計は限定的ですが、国交省「不動産取引価格情報」で個票ベースの実例が確認できます。売却実績系の統計では、前橋市の中古戸建て平均売却額が概ね2,800万円前後（2025年度データ）、平均築年数は20年台後半といった傾向が見られます（後掲の参考情報参照）。

地価・人口からみる中期視点

地価は全国的に上昇基調が4年連続。地方中核都市でも商業系を中心に持ち直しが続きました。一方、前橋市の総人口は2025年9月末で327,763人と、長期的には緩やかな減少傾向です。総じて地価・需要はエリア・用途で濃淡があるため、前橋西部でも生活利便（学校・交通・買物）と築年数・リフォーム費のバランスでの個別判断が重要です。

新築・中古の比較（前橋西部で検討する際の要点）

• 取得総額：新築は建築コスト影響で総額が相対的に高い傾向。中古は築年やリフォーム規模で総額が大きく変動。
• 維持・改修：中古は屋根・外壁・給湯・水回り等の更新費を前提化。耐震性・断熱性能は建築年次で差が大きく、調査が必須。
• 資金計画：固定金利（例：フラット35最頻1.89％）は将来の返済見通しを立てやすい。中古×リフォームの一体型ローン可否を事前確認。
• 流通速度：中古は人気学区・利便地で回転が速い。新築は完成・引渡し時期を逆算して生活設計。
• 再販売価値：新築直後の価格下落（新古化）と、中古の相場レンジ（築年・立地・土地形状・駐車台数）を比較検討。

購入・売却検討の実務チェックリスト

• 相場確認：国交省の取引価格データ（地点別の実例）を参照。前橋市西側の近傍事例を複数抽出し、土地・建物の面積や築年数を揃えて比較。
• 金利・総返済額：固定（フラット35）・変動の比較検討。諸費用（登記、仲介、火災保険、保証料 等）を見積書に外だしで明記。
• 調査・リスク：耐震・断熱・雨漏り・給排水経路、越境、前面道路種別（法42条）、用途地域・建ぺい・容積、ハザード（洪水・土砂）。
• 生活利便：通学路・買物・医療・公共交通。2台駐車が必要な世帯は土地形状・前面道路幅員を重視。
• 売却側：販売前に事前インスペクションと軽微補修で印象改善。レインズ登録状況と広告露出（ポータル数）を確認。

まとめ

2025年の前橋市は、金利は安定しつつ、新築は供給の振れ幅、中古は成約活発化（首都圏の波及）という構図です。前橋西部での検討では、実需重視の生活利便と築年・改修費、将来の売却値を同時に織り込むことが、総支払の最適化につながります。町丁単位の統計は確認できていませんが、国交省の取引実例と市の人口動向を併読し、個別物件の“条件合わせ”で判断精度を高めてください。

参考情報（一次・公的中心／2025年10月21日確認）

• 【金利】住宅金融支援機構：フラット35 金利（2025年10月・最頻1.89％）／フラット35 公式／ARUHI：フラット35 金利推移
• 【新設住宅】国交省：2024年度 新設住宅着工 概要（年度計）／同：2025年5月分 月次／群馬県：新設住宅着工
• 【中古流通】レインズ市況（首都圏・2025年9月概況の解説）／国交省：不動産取引価格情報（個別実例検索）
• 【地価・土地】国交省：地価動向 2024年度・2025年公表資料
• 【人口】前橋市：人口及び世帯数（2025年9月末）
• 【市内の売却実績系参考】ieuri：前橋市の一戸建て売却データ（2025年度）（公的統計ではありません。指標の一つとして利用）

免責：本記事は上記出典の公表値・公開資料を整理したもので、町丁別・「前橋西部」単位の公的集計は確認できていません。個別物件の価格妥当性は、現地調査・法規確認・相場事例（国交省実例等）の突合により総合判断してください。